پیشگفتار: اعتبار قولنامه و مبایعهنامه در قانون جدید ثبت رسمی
دنیای معاملات ملکی در ایران با تصویب قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، دستخوش دگرگونیهای بزرگی شده است. دیگر تنها داشتن یک برگه کاغذ به نام قولنامه یا مبایعهنامه، تضمینکننده مالکیت شما نیست و آگاهی از این قوانین برای جلوگیری از دست رفتن داراییتان، از هر زمان دیگری حیاتیتر است.
در ادامه درمورد اعتبار مبایعهنامه در قانون جدید ثبت رسمی میخوانیم.
((درصورتیکه با مطالعه این مقاله، باز هم ابهام یا تردیدی در معاملات خود و یا قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» داشتید، میتوانید از طریق بخش «درخواست مشاوره» با کارشناسان و وکلای ما مشاره دریافت نمایید)).
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات : پایان ابطال اسناد عالی
تا پیش از این، بسیاری از مردم با تکیه بر یک مبایعهنامه دستی یا بنگاهی، سرمایه زندگی خود را جابجا میکردند. ولی وجود اسناد معارض و کلاهبرداریهای گسترده مانند جعل و سوء استفاده از سند مجعول، قانونگذار را بر آن داشت تا نظمی تازه پدید آورد.
((بر پایه «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، از این پس تمامی قراردادهای مربوط به املاک باید به صورت رسمی، در «دفاتر ثبت اسناد» ثبت شوند. هدف این قانون، برچیدن بساط اسناد عادی (دستی) و جایگزینی آن با اسناد رسمی و غیرقابل انکار است)).
اگر درک درستی از این تغییرات ندارید یا نمیدانید قرارداد شما شامل کدام دسته میشود، [دریافت مشاوره حقوقی] از مرجع حقوقی ذیحق میتواند شما را از ضررهای میلیاردی نجات دهد.
مبایعه نامه بنگاهی با ارزش یا بی ارزش؟ اعتبار قولنامه در قانون جدید
شاید بپرسید پس نقش بنگاههای املاک چه میشود؟
در قانون جدید، مشاوران املاک دیگر اجازه ندارند به شیوهی گذشته قرارداد نهایی را روی کاغذهای عادی تنظیم کنند و بیعانه بگیرند!!
وظیفهی آنها اکنون تنها «واسطهگری یا همان دلالی» است. (بدون داشتن اجازه برای تبادل عوضین معامله یا همان پول یا مبیع)
آنها باید پیشنویس قرارداد را در سامانه یکپارچهای به نام «سامانه کاتب» وارد کرده و آن را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی بفرستند.
((تاکید میشود، دریافت هر مبلغی تحت هر عنوان، مانند: «بیعانه یا پیشپرداخت» از خریدار توسط مشاورین و بنگاههای املاک، وفق «ماده 13 آییننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» ممنوع میباشد و با متخلفین وفق «ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برخورد خواهد شد.))
همچنین وفق «ماده 13 آییننامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی»؛ پیشنویس تهیه شده در بنگاههای املاک «فاقد آثار حقوقی» میباشد و بنگاههای املاک وظیفه دارند این موضوع را به طرفین گوشزد نمایند. و از هرگونه وساطت برای تبادل عوضین (ثمن یا مبیع) خودداری نمیایند.
در واقع، مبایعهنامهای که تنها در بنگاه نوشته شود و در سامانههای رسمی ثبت نگردد، ارزش قانونی نخواهد داشت و در دادگاهها و ادارات دولتی پذیرفته نمیشود. این یک چرخش بزرگ در حقوق ایران است که هر خریداری باید به آن توجه کند.
ویژگیهای مبایعهنامه معتبر و ثبت رسمی اموال غیرمنقول بر پایه قانون جدیدئ
برای اینکه قرارداد شما از این پس، دارای اعتبار باشد، باید این ویژگیها را داشته باشد:
- ثبت در سامانه کاتب: پیشنویس باید حتماً توسط مشاور املاک دارای پروانه در سامانه ثبت شود.
- شناسه یکتا: هر معامله باید دارای یک کد شناسایی رهگیری معتبر از سامانههای رسمی حاکمیتی باشد.
- تطابق با سند تکبرگ: در قانون جدید، املاکی که سند آنها پس از لازمالاجرا شدن قانون صادر شده، به هیچ روی با سند عادی قابل انتقال نیستند.
- درج شروط مورد نظر طرفین: وفق ماده 2 قانون جدید “الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول” شرایطی که طرفین قرارداد مدنظرشان میباشد نیز میبایست درج شود.
شروطی مانند: پيشبيني اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پيشبيني انحلال و فسخ يا اسقاط آن با رعايت مقررات مربوط به حق فسخ قرارداد
- متن این ماده را در زیر میتوانید مشاهده نمایید:
- ماده ۲: « دفاتر اسناد رسمي مكلفند به درخواست طرفين معامله، اسناد مربوط به قراردادهاي خصوصي اشخاص در خصوص اموال غيرمنقول از قبيل تعهد به بيع، قولنامه، مبايعه نامه و امثال آن را تنظيم و ثبت نمايند. در اين صورت بايد مبلغ دقيق ثمن مورد توافق طرفين و همچنين شروط مورد نظر آنها اعم از پيشبيني اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پيشبيني انحلال و فسخ يا اسقاط آن با رعايت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانوني از قبيل حق الثبت، حق التحرير و هزينه دادرسي قراردادهاي مذكور تابع حكم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون ماليات هاي مستقيم اصلاحي 1394/4/31 (ارزش معاملاتي) مي باشد».
عدم ثبت رسمی اموال غیرمنقول، طبق قانون جدید؛ چه پیامدهایی دارد؟
اگر معاملهای که باید رسمی ثبت شود، به صورت عادی (دستی) انجام گیرد، پیامدهای سنگینی در انتظار طرفین است.
طبق ماده ۱ و ماده ۸ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» (مصوب ۱۴۰۳)، ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی بسیار سختگیرانه است.
در واقع، پس از پایان مهلتهای قانونی (که برای اسناد جدید بلافاصله و برای اسناد قدیمی بازه زمانی مشخص دارد)، وضعیت دعاوی به شرح زیر است:
دعاوی که «قابل پذیرش نیستند یا به اصطلاح سادهتر؛ رد میشوند»
اگر معاملهای به صورت عادی (قولنامهای) انجام شود و ثبت رسمی نشود، دادگاهها این دعاوی را از شما نمیپذیرند:
– دعوای اثبات مالکیت: دیگر نمیتوانید با قولنامه به دادگاه بروید و بگویید «من مالک هستم».
در این باره بیشتر بخوانید: اثبات مالکیت در صورت گم شدن قولنامه
– دعوای خلع ید: نمیتوانید علیه کسی که ملک را تصرف کرده با سند عادی شکایت کنید.
– دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: (در صورتی که ملک قبلاً به شخص ثالثی با سند رسمی منتقل شده باشد، قولنامه شما هیچ اثری در برابر آن سند رسمی ندارد).
– حق انتفاع و حق ارتفاق: ادعای داشتن حق عبور یا حق سکنی در ملکی که ثبت رسمی نشده باشد، پذیرفته نیست.
– اجارههای بیش از ۲ سال: اگر اجاره بالای دو سال ثبت رسمی نشود، در مراجع قضایی به عنوان قرارداد معتبر برای دعاوی تخلیه یا اجرتالمثل (در بخشهای خاصی) با چالش جدی مواجه میشود.
دعاوی که «قابل پذیرش هستند»
قانونگذار برای اینکه حق مالی افراد کاملاً سوخت نشود، راه را برای برخی دعاوی باز گذاشته است، اما این دعاوی موجب انتقال مالکیت نمیشوند:
– استرداد ثمن (پس گرفتن پول): شما میتوانید به استناد به همان قولنامه عادی ثابت کنید که پولی به فروشنده دادهاید و از دادگاه درخواست الزام به بازگشت پولتان را بکنید.
اشتباهات رایج مردم در قرارداد های خرید و فروش ملکی در قانون جدید
- گمان بر اعتبار همیشگی قولنامههای قدیمی: برخی تصور میکنند چون قولنامهشان برای سالها پیش است، نیازی به ثبت در سامانههای جدید ندارند؛ در حالی که قانون برای این اسناد مهلت مشخصی جهت ثبت تعیین کرده است.
- خرید ملک بدون استعلام از سامانه کاتب: بسیاری بدون بررسی وضعیت ثبتی و ممنوعالمعامله بودن ملک در سامانه، اقدام به پرداخت وجه میکنند.
- اعتماد به وعده «بعداً سند میزنیم»: در قانون جدید، فاصله میان قولنامه بنگاهی و ثبت رسمی باید به کمترین زمان برسد. تاخیر در این امر میتواند عواقب جبرانناپذیری داشته باشد.
- تنظیم قراردادهای خارج از صنف: برخی برای فرار از هزینهها، قرارداد را در برگه عادی و خارج از نظارت مشاوران رسمی و سامانه کاتب مینویسند که این کار عملاً معامله را از نگاه قانون «پوچ» میکند.
پرسشهای پُر تکرار مردمی در عقد قولنامه و مبایعه نامه در قانون جدید
تکلیف قولنامههایی که پیش از این قانون نوشته شدهاند چیست؟
قانونگذار مهلتی (معمولاً ۲ ساله برای ثبت ادعا و ۸ ساله برای دریافت سند) تعیین کرده است تا دارندگان اسناد عادی، مدارک خود را در «سامانه اسناد عادی» ثبت کنند و برای گرفتن سند رسمی اقدام نمایند. پس از پایان این مهلت، دیگر هیچ ادعایی با سند عادی پذیرفته نخواهد شد.
اگر مشاور املاک به سامانه کاتب دسترسی نداشت چه کنیم؟
باید حتماً به بنگاهی مراجعه کنید که پروانه کسب معتبر و دسترسی به سامانههای رسمی را دارد. تنظیم قرارداد خارج از این سامانه، ریسک بزرگی برای سرمایه شماست.
آیا برای اجارهنامه هم ثبت رسمی الزامی است؟
بله، قانون جدید بر تمامی معاملات و قراردادهای بهرهبرداری از اموال غیرمنقول (از جمله اجارههای بلندمدت) نظارت دارد و ثبت آنها برای برخورداری از حمایتهای قانونی الزامی است.
هزینه ثبت در سامانه و دفترخانه بر عهده کیست؟
بر پایه عرف و توافق، معمولاً هزینهها میان خریدار و فروشنده بخش میشود؛ ولی جزئیات این هزینهها در قانون بودجه و تعرفههای سالانه مشخص شده است. در صورت بروز اختلاف در این زمینه، ما میتوانیم شما را راهنمایی کنیم.
سخن پایانی:
گذر از اسناد کاغذی به نظام ثبت نوین، راهی برای پایان دادن به کلاهبرداریها و زمینخواریهاست. اگرچه ممکن است در آغاز کمی پیچیده به نظر برسد، ولی با همراهی کارشناسان و وکلای باتجربه، این مسیر هموار و آسان خواهد بود.
با ما همراه باشید در : تنظیم مبایعه نامه همراه با وکالتنامه چطور انجام میشود؟ همچنین میتوانید با دریافت وقت مشاوره حقوقی دقیق تر حرفه ای از ذیحق از تجربه وکلای ما در این زمینه استفاده کنید.
/// پایان///
این مقاله به پایان رسید
ولی باتوجه به اهمیت ماده 1 قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، متن این ماده را بهمراه تبصرههای آن در پایین مشاهده میکنید:
- ماده ۱:
يكسال پس از راه اندازي رسمي “سامانه ساماندهي اسناد غيررسمي” موضوع ماده (۱۰) اين قانون، هر عمل حقوقي اعم از عقد و ايقاع كه موضوع يا نتيجه آن انتقال مالكيت عين يا انتقال حق انتفاع (اعم از عمري يا رقبي براي مدت بيش از دو سال) يا انتقال حق ارتفاق اموال غيرمنقول باشد و وقف و نيز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفيد انتقال منافع اموال مذكور براي مدت بيش از دو سال و اجاره به شرط تمليك و هر نوع پيش فروش ساختمان اعم از اينكه به صورت سهمي از كل عرصه و يا اعيان باشد و تعهد به انجام كليه اعمال حقوقي مذكور، بايد در سامانه ثبت الكترونيك اسناد به ثبت برسد، در غير اين صورت دعاوي راجع به اعمال حقوقي مذكور كه ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشي كه مفيد موارد مذكور است، نزد مراجع قضائي، شبه قضائي و داوري قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعواي استرداد عوضين، هيچ شكايت كيفري يا دعواي حقوقي يا تقاضايي در خصوص آن عمل حقوقي و اسناد مربوط به آن از قبيل شكايت انتقال مال غير، دعواي اثبات يا تنفيذ معامله، ابطال سند رسمي مالكيت، الزام به تنظيم سند رسمي، خلع يد، تخليه يد و الزام به اجراي تعهدات مندرج در آن در مراجع مذكور مسموع نيست. همچنين اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقي مذكور در هيچ يك از دستگاههاي اجرائي موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب 1395/12/14 پذيرفته نمي شود و در مراجع قضائي و اداري مذكور فقط شخصي مالك ملك، شناخته مي شود كه در دفتر املاك سازمان ثبت اسناد و املاك كشور كه از اين پس در اين قانون «سازمان» ناميده مي شود، ملك به نام او به ثبت رسيده يا از مالك رسمي به ارث برده باشد.
- تبصره ۱: دعواي تنفيذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غيرمنقول، در مواردي كه ثبت فسخ مستلزم راي مرجع قضايي يا داوري است، مشروط بر اينكه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمي ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعواي تنفيذ فسخ اقدام شود، مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الكترونيك اسناد بايد به گونه اي طراحي گردد كه اگر طرفين قرارداد شرط كنند منتقل اليه تا پايان مهلت اعمال حق فسخ يا موعد پرداخت ثمن و يا تا موعد ديگري كه مورد توافق طرفين بوده حق انجام اعمال حقوقي موضوع اين ماده را ندارد، امكان انتقال مورد معامله، در مهلت تعيين شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقل اليه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ يا انفساخ به شخص ثالثي به صورت رسمي منتقل كرده باشد و در عمل حقوقي بعدي، وي حق فسخ نداشته باشد و يا معامله، اقاله نشده باشد، اين انتقال در حكم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ يا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدي نيست كه در اين صورت دارنده حق فسخ مزبور به قيمت روز مال غيرمنقول، به منتقل اليه مذكور رجوع خواهد كرد.
چنانچه منتقل اليه حق فسخ داشته باشد يا به هر نحو عين مال به ملكيت وي درآمده باشد، عين مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد مي گردد.
تبصره ۲: ميزان ماليات، حق الثبت و حق التحرير بر تنظيم وكالت بلاعزل انتقال مالكيت در خصوص اموال غيرمنقول موضوع اين ماده در دفاتر اسناد رسمي معادل تنظيم سند رسمي انتقال ملك است و چنانچه ظرف نه ماه از تاريخ تنظيم وكالتنامه، اموال مذكور منتقل شود، سند رسمي انتقال بدون نياز به پرداخت مجدد ماليات نقل و انتقال ملك و حق الثبت تنظيم مي شود.
تبصره ۳: مرجع صدور گواهي حصر وراثت مكلف است، پس از صدور گواهي مذكور، يك نسخه از آن را به صورت آني در سامانه ثبت الكترونيك اسناد جهت درج در دفتر الكترونيك املاك بارگذاري نمايد.
تبصره 4: مفاد اين ماده در خصوص اموال غيرمنقولي كه پس از لازم الاجرا شدن اين قانون سند مالكيت حدنگار براي آنها صادر مي شود، از تاريخ صدور سند مالكيت مذكور، مجري است، هر چند سامانه موضوع ماده (10) اين قانون راه اندازي نشده باشد.
تبصره 5: دعاوي مربوط به مستندات اعمال حقوقي موضوع اين ماده (و نيز ملكيت و حق) كه قبل از لازم الاجراء شدن اين قانون محقق شده و به ثبت نرسيده، در صورتي قابل استماع است كه قطعيت اين مستندات مطابق آيين نامهاي كه به تصويب رئيس قوه قضائيه ميرسد و به تشخيص وي محرز باشد.
تبصره ۶: مرجع قضائي در دعواي استرداد عوض يا عوضين اعمال حقوقي ثبت نشده موضوع اين ماده، در صورت احراز تسليم عوض يا تبادل عوضين، حكم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد مي كند.
