حق کسب و پیشه چیست؟
حقی است که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای مستأجر به رسمیت شناخته شده است. این قانون تا سال ۱۳۷۶ نسبت به اماکن تجاری قابل اعمال بوده است و امروزه جای خود را به حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ داده است. البته باید گفت تمام اماکن تجاری که تا پیش از سال ۷۶ اجاره داده شده است همچنان مشمول قانون سال ۵۶ است حتی اگر بعد از سال ۷۶ مدت اجاره آن تمدید گردد.
حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه و تجارت به معنای شهرت و اعتبار تجاری است که در طول زمان برای یک مکان خاص که لزوما باید تجاری باشد ایجاد می گردد و این امر ناشی از فعالیت و تلاش مستاجر در آن مکان خواهد بود. درواقع تلاش و فعالیت مستاجر در ملک تجاری و انجام فعالیت اقتصادی در آن مکان موجب می شود که ارزش افزوده ای به آن ملک اضافه گردد که اگر فعالیت مستاجر نبود چنین ارزش افزوده ای هم وجود نداشت. برای مثال شخصی یک مغازه اجاره می کند و جهت رونق و بازاریابی در شغل خود اقدام به طراحی داخلی و چیدمان و دکوراسیون به فروش قهوه با کیفیت می پردازد و به مرور زمان مشتریان آن مکان را به عنوان یک کافه با کیفیت می شناسند در چنین شرایطی این مستاجر با تلاش و فعالیت خود به آن مکان ارزش افزوده اضافه کرده است و قانونا دارای حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود.
حق کسب و پیشه چیست؟ قانونگذار با در نظر گرفتن این موضوع باتوجه به اینکه تلاش و فعالیت اقتصادی مستاجر موجب اعتبار تجاری برای محل کسبی میشود که مالکیت آن در اختیار شخص دیگر است، حق کسب و پیشه مستاجر را برای املاک تجاری که تا سال ۱۳۵۶ به اجاره مستاجرین درآمده پذیرفته است.
حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر در زمان تخلیه و انتقال
به موجب مندرجات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موجر با شرایطی امکان فسخ و تخلیه ملک را خواهد داشت. در برخی از این موارد دادگاه علاوه بر صدور حکم به تخلیه ملک به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نیز حکم می دهد که شامل موارد ذیل می باشد:
۱- زمانی که موجر بخواهد در محل ملک مورد اجاره ساختمان جدید احداث کند.
۲- زمانی که موجر برای احتیاج شخصی می خواهد در ملک مورد اجاره به فعالیت اقتصادی بپردازد.
۳- زمانی که ملک تجاری شرایط سکونت را هم داشته باشد و موجر، فرزندانش، والدینش و یا همسرش بخواهند در آنجا سکونت نمایند.
در این سه مورد دادگاه علاوه بر حکم به تخلیه ملک، دستور پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را به موجر خواهد داد.
در صورتی که مستاجر حق انتقال ملک را به دیگری داشته باشد می تواند با سند رسمی، ملک را به دیگری منتقل کرده و حق کسب و پیشه و تجارت را از مستاجر جدید دریافت کند و اگر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و موجر جهت انتقال رضایت نداشته باشد مستاجر می تواند جهت تخلیه با دریافت حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نماید و در صورتی که موجر رضایت به انتقال ندهد و حق کسب و پیشه و تجارت را هم به مستاجر پرداخت نکند مستاجر می تواند از طریق دادگاه تجویز انتقال به مستاجر دیگر را دریافت کند.
موارد سقوط حق کسب و پیشه
در موارد ذیل دادگاه دستور تخلیه و فسخ قرارداد اجاره را بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت خواهد داد:
۱- انتقال ملک مورد اجاره به دیگری زمانی که مستاجر حق انتقال نداشته و از دادگاه نیز حکم تجویز انتقال نگرفته باشد که نصف حق کسب و پیشه پرداخت خواهد شد.
۲- در زمان تعدی و تفریط مستاجر در ملک مورد اجاره
۳- درصورتی که مورد اجاره را برخلاف مورد یا شغلی که در اجاره نامه قید شد استفاده نماید.
۴- در صورت عدم پرداخت اجاره بها
نحوه ارزیابی حق کسب و پیشه مستاجر
قانونگذار به صورت صریح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به نحوه ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر اشاره نکرده است و جهت تعیین این حق کارشناسان عموما بر اساس عرف، ماده ۵ آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت سال ۴۸ و ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۳۹ که توسط قانون سال ۵۶ نسخ شده مراجعه کرده و حق کسب و پیشه مستاجر را با در نظر گرفتن موارد ذیل محاسبه می نمایند:
۱- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
۲ـ شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
۳ـ طول مدت اشتغال به کسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
۴ـ وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا.
۵ـ مخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئینات داخلی و قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم متحمل گردیده است.
۶ ـ نوع کسب و پیشه یا تجارت.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
اولین فرق حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، قانون مورد استناد این دو حق می باشد. با این توضیح که، برای مشخص کردن احکام سرقفلی، باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مراجعه نمود؛ در حالی که مقررات حق کسب و پیشه، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، بیان شده است.
تفاوت در ماهیت، از دیگر تفاوت های سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. چرا که سرقفلی، غالبا به پولی گفته می شود که مستاجر، در ابتدای اجاره به موجر داده یا وجهی است که مستاجر، در ازای اسقاط حقوق خود از موجر می گیرد؛ اما، حق کسب و پیشه، حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستاجر در ملک تجاری و خوش نامی و اعتبار وی، برای او ایجاد می شود.
در فرضی نیز که سرقفلی، به معنی حقی بوده که در اثر پرداخت وجه توسط مستاجر به موجر و یا برقراری حقوق خاصی برای مستاجر، به وی منتقل شده، بازهم حق سرقفلی، ارتباطی با فعالیت مستاجر در ملک و اعتبار وی نداشته؛ در حالی که برقراری حق کسب و پیشه، برای مستاجر، نتیجه مستقیم فعالیت وی بوده و اگر، مستاجر بعد از اجاره، فعالیتی در ملک نداشته باشد و ملک کاملا خالی باشد، حق کسب و پیشه ای نیز برای او برقرار نمی شود.
فرق دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه که مرتبط با ماهیت این دو حق می باشد، این مساله بوده که حق کسب و پیشه، به تدریج و در گذر زمان ایجاد می شود؛ اما، سرقفلی، به یکباره و در اثر پرداخت وجه از سوی مستاجر و یا اسقاط حقوق وی، ایجاد می گردد.
انتقال حق کسب و پیشه، صرفا با تنظیم سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی، امکان پذیر بوده؛ اما، در مورد سرقفلی، انتقال، می تواند با سند عادی نیز انجام گیرد و لذا، تنظیم سند رسمی در این مورد، اجباری نمی باشد.
تفاوت دیگر سرقفلی و حق کسب و پیشه آن است که طرفین قرارداد اجاره، یعنی موجر و مستاجر، می توانند برای برقراری حق سرقفلی توافق کرده یا با عدم توافق، از ایجاد آن جلوگیری کنند؛ اما، حق کسب و پیشه، به حکم قانون ایجاد شده و ارتباطی با توافق طرفین عقد اجاره ندارد.
قابلیت انتقال، یکی دیگر از فرق های این دو حق می باشد؛ توضیح آنکه، مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، سرقفلی علی الاصول، قابل انتقال به غیر است، مگر حق انتقال، از مستاجر سلب شده باشد؛ در حالی که حق کسب و پیشه، اصولا قابل انتقال نیست، مگر اینکه ضمن عقد اجاره، اجازه انتقال آن به مستاجر داده شده باشد.
میزان سرقفلی، در زمانی که مستاجر آن را به موجر داده یا موجر در مقابل اسقاط حقوق مستاجر، به وی می پردازد، مشخص است؛ در حالی که، میزان حق کسب و پیشه، معلوم نبوده و صرفا، پس از اظهارنظر کارشناس رسمی دادگستری، مشخص می گردد.
از تفاوت مورد قبل، دو فرق دیگر میان سرقفلی و حق کسب و پیشه، ایجاد و ناشی می شود؛ با این توضیح که سرقفلی، قابل ضمانت و قابل توقیف بوده، اما نه می توان از حق کسب و پیشه، ضمانت کرد و نه آن را توقیف نمود.
