چک تخلیه در روابط موجر و مستاجر
چک تخلیه در روابط موجر و مستاجر
چک ضمانت تخلیه ملک، چکی است که در عقد اجاره، به عنوان تضمین تخلیه به موقع ملک، از جانب مستاجر، به موجر داده می شود. اجرا گذاشتن چک تخلیه و توقیف اموال صادر کننده آن، در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه، از جمله عواقب صدور این چک بوده و نحوه اجرا گذاشتن آن، با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست، می باشد.
قرارداد اجاره، از دیگر مواردی است که می توان در آن، از چک، به عنوان تضمین استفاده نمود. با وجود راه های قانونی برای تخلیه ملک، بسیاری از موجرین، هنگام انعقاد عقد اجاره، تمایل به دریافت چک تخلیه، از جانب مستاجر دارند. صدور چک ضمانت تخلیه ملک، دارای آثار حقوقی مخصوص به خود است و در مواردی، می تواند، سبب جلب یا توقیف اموال صادر کننده آن گردد. به همین جهت، اطلاع از اینکه این چک، چیست و قوانین ناظر بر آن چه می باشد، ضروری به نظر می رسد.
چک ضمانت تخلیه برای چیست؟
برخی اوقات امکان دارد که مستاجر بنا به هر دلیلی از تخلیه ملک خودداری کند. به همین دلیل گاهی اوقات هنگام عقد قرارداد از مستاجر چکی تحت عنوان چک ضمانت تخلیه گرفته می‌شود. این چک پس از تخلیه ملک، به مستاجر بازگردانده می‌شود.
حال سوالی که مطرح می‌شود این است که اگر مستاجر بنا به دلایلی ملک را تخلیه نکند، این چک واقعا کمکی به تخلیه ملک می‌کند؟ پاسخ این سوال این است که ملاک اصلی برای تخلیه ملک همان قرارداد اجاره است.
یعنی بدون چک تخلیه هم شما به عنوان موجر می‌توانید بعد از اتمام قرارداد، با استفاده از اهرم‌هایی که قانون در اختیار شما قرار داده، هم ملک خود را پس گرفته و هم ضرر و زیان خود را جبران کنید.
آیا چک تخلیه بدون تاریخ اعتبار دارد؟
مطابق قانون، چک باید تاریخ داشته باشد و بدون تاریخ اساسا اعتبار ندارد. چک ضمانت تخلیه نیز از این قانون مستثنی نیست و حتما باید تاریخ آن قید شود.
ماده ۳۱۱ قانون تجارت در این زمینه بیان می‌کند: «در چک باید محل و تاریخ صدور قید شده و به امضای صادرکننده برسد. پرداخت وجه نباید وعده داشته باشد.»
چک تخلیه تنها در صورتی برای صادر کننده آن عواقب دارد که به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره بها و یا تخلیه ملک کوتاهی کند و از انجام تعهدات خود امتناع نماید. در غیر اینصورت هیچ مشکلی برای صادر کننده ان ایجاد نخواهد کرد. چک تخلیه تنها به منظور جلوگیری از زیان مالی برای صاحب ملک صادر می‌شود و هر گونه سوء استفاده از ان خلاف قانون است و پیگرد قانونی دارد. در زمان صدور چک تخلیه چند نکته مهم باید رعایت شود که به شرح زیر است:
• چک تخلیه نباید بر وجه حامل صادر شود: بر روی چک تخلیه باید نام مالک و آدرس ملک و تاریخ آن درج شود. همچنین بر روی چک باید نوشته شود که جهت تضمین صادر شده است.
• شماره چک و تمامی مشخصات آن باید در قرارداد ذکر شود: هنگام تنظیم اجاره نامه باید نوشته شود که برای تضمین چکی از طرف مستاجر صادر شده است و تمامی مشخصات چک باید درون اجاره نامه نوشته شود.
• اجرا گذاشتن چک تخلیه
اگر شرطی بر روی چک درج شود، مثل آن که بر روی چک نوشته شود این چک برای ضمانت تخلیه ملک اجاره‌ای صادر شده است، چک وصف کیفری خود را از دست داده و صرفا از طریق حقوقی قابل پیگیری خواهد بود. این چک را هم می‌توان از طریق دادگاه عمومی هم از طریق اجرا ثبت به اجرا گذاشت. برای پیگیری چک از طریق اداره ثبت، باید بتوانید از صادرکننده آن ملکی برای توقیف به ادره ثبت معرفی کنید.
عواقب چک ضمانت تخلیه ملک
چک ضمانت تخلیه ملک صرفا جنبه ضمانت دارد. به طوری که اگر مستاجر در موعد مقرر ملک را تخلیه نماید، موجر حق ندارد چک را به اجرا بگذارد. در صورتی که مستاجر ملک را در موعد تعیین شده تخلیه نکند، با عواقب زیر مواجه خواهد شد:
• موجر می تواند چک ضمانت تخلیه را به اجرا بگذارد.
• در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک استنکاف نماید، پس از اجرای چک، موجر می تواند حکم جلب مستاجر را مطابق قانون بگیرد.
• اگر باز هم مستاجر ملک را تخلیه نکرد، اموال وی به درخواست موجر متوقف خواهد شد.
توجه داشته باشید، در صورتی که مستاجر در موعد تعیین شده اقدام به تخلیه ملک نماید، موجر موظف است چک ضمانت تخلیه را به وی برگرداند. اگر موجر در برگرداندن چک مستاجر استنکاف ورزد، مستاجر با مراجعه به مراجع قضایی می تواند استرداد چک خود را پیگیری کند
در قوانین ایران هیچ‌نوع بند و تبصره‌ای در رابطه با دریافت چک ضمانت تخلیه وجود ندارد اما دریافت چک تخلیه نیز غیر قانونی نمی‌باشد. بنابراین همه‌چیز به توافقاتی که میان موجر و مستاجر شکل گرفته بستگی خواهد داشت و موجر می‌تواند با توجه به صلاح‌دید خود از مستاجر درخواست دریافت چک ضمانت نماید. بنابراین هیچ‌نوع اجباری برای عرضه چک تخلیه از طرف مستاجر وجود ندارد و در صورتی‌که مستاجر و موجر به توافق نرسند می‌توانند معامله را به‌هم بزنند
وصول چک ضمانت به دو روش حقوقی و ثبتی امکان پذیر می باشد.
برای اجرا گذاشتن چک تخلیه به روش حقوقی، موجر که همان دارنده چک می باشد باید به ذفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواستی را مبنی بر مطالبه وجه چک ثبت کند. پس از انجام این کار پرونده مربوطه تشکیل می شود و ابلاغیه جلسه رسیدگی به ایشان ارسال می شود.
در روش ثبتی اجرا گذاشتن چک ضمانت تخلیه موجر یا همان دارنده چک باید به بانک مربوطه مراجعه و گواهی عدم پرداخت آن را دریافت و به دابره اجرائیات ثبت مراجعه کند در این مرحله می تواند خواستار توقیف اموال مستاجر یا همان صادر کننده چک باشد
حتما نکات زیر را رعایت کنید:
• حتما شماره و تاریخ چک را در قرارداد اجاره ذکر کنید و بابت چک های تحویلی به مالک رسید دریافت کنید.
• در متن چک حتما قید شود چک بابت ضمانت تخلیه قرارداد اجاره شماره (شماره قرارداد) صادر شده است.
• چک را در وجه شخص مالک یا موجر صادر کنید و تا جای ممکن از صدور چک در وجه حامل بپرهیزید.
• در پایان قرارداد و زمان تخلیه ملک حتما چک ضمانت را از طرف قرارداد پس بگیرید.
• به یاد داشته باشید حتی اگر منزل را تخلیه و به موجر تحویل دهید اگر چک در اختیار موجر باشد و به بانک رجوع کند، در تاریخ سررسید چک توسط بانک وصول می شود و اگر در آن موجودی نباشد برگشت میخورد. پس به یاد داشته باشید هر متنی در چک ذکر شود بانک به آن ترتیب اثر نمیدهد.
• در آخر و از همه مهم تر به یاد داشته باشید حتی اگر چک تخلیه هم ندهید باز در زمان سررسید قرارداد ملزم به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک هستید.
چک تخلیه در روابط موجر و مستاجر