ساخت و ساز غیرمجاز
ساخت و ساز غیرمجاز به طور مستقیم بر زندگی افراد تاثیر گذار است و زیست جامعه را تحت الشعاع قرار میدهد.
مثلا اگر ساختمان از منظر ایمنی و فنی استاندارد نباشد جان و سلامت افراد، در معرض خطر قرار می گیرد.
هم چنین اگر بر اساس نقشه ی شهری ساخته نشده باشد نظم و زیباسازی شهر آسیب میبیند. در نتیجه مجاز بودن ساخت و سازها به طور مستقیم برای رعایت حقوق تمام افراد جامعه و بهبود زندگی ضروری می باشد.
چه نهادها و اشخاصی می توانند از ساخت و ساز غیر مجاز جلوگیری کنند؟
مشاوران املاک در پیشگیری از تخلفات ساخت وساز غیر مجاز نقش مهمی بر عهده دارند . کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در محدوده شهر و ساخت و ساز غیر مجاز بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده و وظیفه شهرداری‌ها با رعایت مقررات ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، صدور پروانه ساختمانی است. شهرداری علاوه بر کنترل و نظارت بر ساخت وساز در محدوده شهر، در خصوص حریم شهر نیز وظایف مشابهی دارد از جمله جلوگیری از ساخت ساز غیر مجاز، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهرها بر عهده شهرداری هاست.
مجازات ساخت و ساز بدون پروانه
در ابتدا مامورین شهرداری حق دارند تا اقدام به جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز کنند. اما درصورتی‌که به هر دلیلی بنا ساخته شده باشد، موضوع به کمیسیون مقرر در ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع خواهد شد و این کمیسیون پس از اخذ توضیح از ذی‌نفع، بر اساس مستندات رای صادر خواهد کرد.
اگر بنای ساخته‌شده از جهت رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی ایراد داشته باشد، کمیسیون رای به تخریب بنا خواهد داد. اما اگر بنای ساخته‌شده مطابق با موازین فنی و مهندسی و بهداشتی ساخته شده باشد، کمیسیون می‌تواند اقدام به اخذ جریمه کرده و یا حکم به تخریب بنا بدهد. میزان جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان (درصورتی‌که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد)، هرکدام که مبلغ آن بیشتر است، از ذی‌نفع اخذ می‌شود.
اگر در ساخت و ساز بدون پروانه، ذی‌نفع از مقدار مساحت مجاز در ملک تجاوز کند، جریمه آن بر اساس جریمه اضافه بنا (که بعدا خواهیم گفت) محاسبه خواهد شد. این رای به مالک ابلاغ شده و مهلت دو ماهه به او برای اجرای رای داده خواهد شد. البته این رای در کمیسیون تجدیدنظر و سپس در دیوان عدالت اداری قابل شکایت است.
مجازات ساخت و ساز برخلاف مفاد پروانه
معمولا این تخلف به شکل اضافه بنا خواهد بود. یعنی ذی‌نفع مساحت بیشتری نسبت به مقدار مقرر در پروانه می‌سازد. در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی، کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست)، جریمه‌ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی، تعیین کند. شهرداری نیز مکلف است نسبت به وصول این جریمه اقدام کند.
درصورتی‌که ذی‌نفع از پرداخت جریمه خودداری کند، شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رای تخریب کند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور حکم تخریب اقدام خواهد نمود.
جریمه مقرر در مناطق مسکونی نباید از حداقل یک دوم ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی کمتر و از سه برابر آن بیشتر باشد. همچنین در اراضی تجاری، صنعتی و اداری، جریمه نباید از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی کمتر و از چهار برابر آن بیشتر باشد.
مجازات نساختن پارکینگ
در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن، ذی‌نفع ابتدا ملزم به اصلاح ساختمان خواهد شد. در صورت عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رای به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید. مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش، ۲۵ متر مربع است. یعنی اگر ساختمانی دو واحد باشد، باید دو پارکینگ تامین کند. در صورت عدم تامین پارکینگ، باید به میزان ۵۰ متر مربع جریمه بپردازد.
مجازات تجاوز به معابر شهری
مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب، رعایت برهای اصلاحی را بنمایند. درصورتی‌که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند و پرونده امر را به کمیسیون ارسال نماید.
جریمه ساخت بدون پروانه روستایی
در خصوص ساخت و ساز غیرمجاز در روستاها، افراد مکلفند قبل از هرگونه ساخت و ساز در محدوده و حریم روستا، از دهیاری پروانه ساخت اخذ کنند. هرگونه ساخت و ساز در محدوده و حریم روستا بدون پروانه ساخت، ممنوع بوده و منجر به تخریب بنا خواهد شد.
تخلفات ساخت و ساز در روستاها بر اساس ماده ۹۹ قانون شهرداری‌ها، در کمیسیون مذکور در این ماده رسیدگی می‌شود. این کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح‌های توسعه و عمران محلی، ناحیه‌ای و ملی، مقررات ملی ساختمان و سایر ضوابط مربوط به احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده و حریم شهرها و شهرک‌ها و طرح‌های هادی روستا، میزان تخلف انجام شده، موقعیت ملک و نوع استفاده از بنا، نسبت به صدور راى تخریب بنا و تاسیسات یا اخذ جریمه نقدی معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی، تصمیم می‌گیرد
خرید خانه بدون پروانه ساخت
گاهی پیش می‌آید که افراد به دلیل قیمت پایین‌تر، اقدام به خرید خانه‌ای می‌کنند که فاقد پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار است. باید توجه داشت که دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها، گواهی پایان ساختمان، و در مورد ساختمان‌های ناتمام، گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد، ملاحظه کنند و مراتب را در سند قید نمایند.
بنابراین اگر ساختمانی فاقد پروانه باشد و یا گواهی پایان کار نگرفته باشد، ممکن است در مراحل بعدی با سدی به نام کمیسیون ماده ۱۰۰ برخورد کند. رای این کمیسیون نیز می‌تواند جریمه یا قلع بنا باشد. بنابراین خرید چنین خانه‌هایی به طور کلی توصیه نمی‌شود. زیرا ریسک بالایی در اتلاف سرمایه فرد در آن وجود دارد.
