دستور تخلیه و حکم تخلیه
موضوع موجر و مستاجر همیشه از موارد پر از چالش در بین شهروندان میباشد بنابراین در این گفتار در خصوص این موصوع بحث مینماییم لطفا تا پایان این مقاله همراه ما باشید امیدوارم که مطالب مفیدی برای شما عزیزان باشد
تخلیه اماکن تجاری یا مسکونی پس از پایان مدت قرارداد در صورت عدم تمدید آن یا عدم توافق میان طرفین امری است که می بایست واقع شود، اما گاهی پیش می آید که مستأجرین بنا به دلایل مختلف و بعضاً واهی از انجام این کار خودداری می‌کنند. این دلایل گاهی ممکن است کاملاً شخصی باشد همچون آن که مستأجر اعلام کند محل مناسبی برای جا به جایی پیدا نکرده است یا می‌تواند ادعای اختلاف در مندرجات قرارداد باشد مثل آن که ادعا کند تاریخ تخلیه به اشتباه ذکر شده و یا مالک مبلغ ودیعه را پرداخت نکرده است و مواردی از این قبیل. در هر حال پس از بروز اختلاف موجرین (کسی که ملک را اجاره داده است) برای بدست آوردن حق خود ناچار خواهند بود از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند. دعاوی تخلیه یکی از پرتکرارترین دعاوی مطرح در مراجع ذی‌صلاح قضایی می باشد و روابط میان موجرین و مستأجرین نیز در طول تاریخ بسیار پیچیده بوده و قانون گذار را مجبور نموده تا مبحث اجاره را در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ تصویب نماید. موجرین به دو شکل مختلف که عبارت است از حکم تخلیه و دستور تخلیه می توانند اقدام قضایی نمایند.
دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری مستاجر زمانی مصداق پیدا می‌کند که روابط موجر و مستأجر مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد یعنی اجاره در سال ۱۳۷۶ و یا بعد از آن منعقد شده باشد و شرایط خاص آن قانون در قرارداد طرفین حکم فرما باشد.
برای اینکه موجر بتواند مطابق قانون تقاضای صدور دستور تخلیه فوری بنماید باید شرایطی فراهم باشد که عبارتند از:
۱- اجاره نامه مدت داشته باشد
۲- اجاره نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد
۳- هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستأجر رسیده باشد
۴- هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد
۵- مدت اجاره تمام شده باشد.
۶- مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت شود یا در حساب دادگاه تودیع شود.
۷- احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر
در واقع جمع شرایط بالا است که به موجر حق استفاده از دستور تخلیه را می‌دهد و چنانچه هر کدام از شرایط بالا وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری مستاجر وجود نخواهد داشت.
البته نکته ای که باید بدان توجه کرد این است که عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی یا سند رسمی منعقد شود.
در عقد اجاره با سند عادی با وجود شرایط فوق و انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای مؤجر یا قائم‌مقام او با تقدیم دادخواست، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط اجرای احکام دادگستری ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت. اما در عقد اجاره با سند رسمی چنانچه مستأجر پس از منقضی شدن مدت اجاره از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام او، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط دایره اجرای ثبت صورت خواهد پذیرفت.
موارد و شرایط گرفتن حکم تخلیه غیر فوری شامل موارد زیر می باشد:
۱- زمانی که مدت قرارداد اجاره منقضی شود و مستاجر ملک را تخلیه نکرده و شرایط مقرر قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ احراز نشود.
۲- مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید.
۳- در قرارداد اجاره شرط شده باشد که ملک به دیگری منتقل نشود اما مستأجر بر خلاف شرط مذکور ملک را به دیگری منتقل نماید.
۴- مستأجر از ملک استفاده‌ای غیر مشروع کرده باشد.
۵- فسخ قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک
مراحل گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای حکم تخلیه
دادخواست و یا درخواست تخلیه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و در صورتی که دعوا راجع به اموال عمومی و دولتی نباشد در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد.
در خصوص تخلیه غیرفوری قاضی شورای حل اختلاف بعد از تعیین وقت رسیدگی به صدور حکم تخلیه می پردازد و پس از قطعی شدن حکم، امکان اجرای آن پس از صدور اجرائیه از طریق واحد اجرا توسط ماموران کلانتری وجود خواهد داشت.
در خصوص تخلیه فوری اگر تمام شرایط مقرره قانونی وجود داشته باشد دستور تخلیه صادر می گردد و به مستاجر ابلاغ میشود و مستاجر سه روز فرصت خواهد داشت تا جهت تخلیه اقدام نماید. اگر مستاجر به هر دلیلی امکان تخلیه نداشته باشد فقط برای یکبار می تواند تقاضای مهلت کند و مقام قضایی برای یک نوبت یکماهه به او فرصت خواهد داد.
هزینه دادرسی دعوای تخلیه
تخلیه یک دعوای غیر مالی است بنابراین هزینه دادرسی آن بر همان مبنای دعوای غیر مالی محاسبه میشود که بسیار ناچیز است. اما این امکان وجود دارد که مطابق با قرارداد اجاره مستأجر مبلغی را تحت عنوان ودیعه یا پول پیش به موجر پرداخته باشد که در این صورت موجر باید قبل از ثبت دادخواست کل آن مبلغ را در صندوق دادگستری تودیع نماید و سپس اقدام به ثبت دادخواست تخلیه کند.
تفاوتهای دستور تخلیه با حکم تخلیه
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه شامل موارد زیر می شود:
۱- سریع بودن دستور تخلیه، همانطور که بیان شد دستور تخلیه در قالب دستور قاضی است و بسیار سریع صورت می‌گیرد و نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم نمی‌باشد.
۲- پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر مکلف است ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.
۳- صدور دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره می باشد.
