انتقال سند به فرزند صغیر
انتقال سند به فرزند صغیر
انتقال سند به فرزند صغیر، زمانی صورت می‌گیرد که فرد به سن قانونی رسیده باشد اما سند زدن به نام کودک یا صغیر با هر سنی اشکال ندارد. با وجود اینکه سن قانونی در ایران ۱۸ سال است بنابراین افراد تا قبل از رسیدن به سن ۱۸ سالگی تنها با حضور پدر یا قیم خود می‌توانند معامله‌ای را انجام دهند.
با توجه به آنکه سن قانونی در ایران ۱۸ سالگی است، اگر شخصی زیر ۱۸ سال باشد غیر رشید فرض می شود. در صورتی که بخواهد در اموال خود تصرف کند باید در دادگاه رشد خود را ثابت کند که در این صورت از تحت قیمومت و سرپرستی در می آید.
تفاوت ولی قهری و قیم
ولی قهری به پدر یا پدربزرگ می‌گویند که قانون آنها را موظف می‌دارد امور مالی و اجتماعی فرد محجور را به عهده داشته باشد. چنانچه فرد ولی قهری نداشته باشد یا اینکه به سن بلوغ رسیده ولی محجور شده قانون برای او قیم تعیین می‌کند. به عبارت دیگر تا ۱۸ سالگی اداره امور اموال با ولی قهری است. ولی قهری می‌تواند اموال مولی علیه خود را بنا به مصلحت آن معامله کند اما قیم اجازه معامله ملک مولی علیه خود را ندارد.
خود را ، در زمان فعلی ، به فرزندان خود انتقال دهند و گاهی هم ، برای پیشگیری از سوء استفاده هایی توسط برخی فرزندان ، قصد دارند این امر را ، موکول به زمان فوت خود نمایند تا به این ترتیب ، در طول مدت حیات خود ، کماکان بتوانند از اصل ملک یا منافع آن ، استفاده نمایند . به این ترتیب ، بر اساس قانون ، شرایط و روش های انتقال ملک به فرزندان ، ممکن است به صورت یکی از موارد زیر باشد :
انتقال ملک به فرزندان در قالب عقد بیع
یکی از مهم ترین روش ها و شرایط انتقال ملک به فرزندان ، استفاده از عقد بیع می باشد . به طور کلی ، عقد بیع ، به این معنا است که شخصی ، در قبال دریافت بهای ملکی ، آن را به دیگری انتقال می دهد . لذا ، در این شرایط ، پدر یا مادر به عنوان فروشنده و فرزند ، به عنوان خریدار ملک محسوب می شوند و با توافق و رضایتی دو جانبه ، شرایط انتقال ملک به فرزند ، از قبیل بهای آن ، مشخص و معلوم می گردد که متن انتقال ملک به فرزند ، در قسمت بعد ارائه شده است .
انتقال ملک به فرزندان در قالب عقد بیع ، سبب می شود که به جای پدر یا مادر ، فرزند ، مالک قانونی و رسمی ملک شود ؛ چرا که پدر و مادر ، از این طریق ، ملک خود را فروخته اند و عوض یا بهای آن را دریافت کرده اند . هرچند که بهای دریافت شده ، کمتر از بهای عرفی ملک باشد . لذا سایر فرزندان ، اصولا نمی توانند معترض به انتقال ملک پدر یا مادر به فرزندی که خریدار بوده، شوند .
انتقال ملک به فرزندان در قالب صلح
یکی دیگر از عقود پر کاربرد در مورد انتقال ملک ، قرارداد صلح عمری می باشد که بر اساس آن ، مالک ، با لحاظ شرایط خاصی ، ملک خود را به دیگری، صلح یا منتقل می نماید . از جمله شرایط صلح عمری، آن است که مالک اصلی، حق داشته باشد تا زمانی که زنده است ، از منافع ملک خود استفاده نماید و بعد از فوت وی ، متصالح یا کسی که به نفع او مالی صلح شده است ، مالک عین و منافع آن ملک شود .
لذا استفاده از صلح عمری به جای عقد بیع ، می تواند به والدین، این اطمینان را بدهد که تا زمان زنده بودن ، فرزندان ، امکان فروش ملک مورد انتقال را ندارند . البته ، حین انتقال ملک از طریق صلح عمری ، می توان پرداخت بها که وجه مصالحه نامیده می شود را نیز حین عقد صلح ، درج نمود .
انتقال ملک به فرزندان در قالب وصیت
از دیگر شرایط انتقال ملک به فرزندان ، وصیت کردن ملک برای یک یا چند نفر از فرزندان می باشد . البته ، بر خلاف عقد بیع که به محض وقوع ، فرزند را مالک آن می نماید ، انتقال ملک در مورد وصیت ، صرفا پس از فوت والدین محقق می شود . اما نکته بسیار مهمی که در خصوص انتقال ملک به فرزندان در قالب وصیت وجود دارد ، آن است که بر اساس قانون مدنی ، هر فرد، تنها تا میزان یک سوم یا ثلث اموال خود را می تواند به نفع دیگران وصیت کند و بیشتر از آن ، غیر نافذ است .
به عبارت دیگر ، هر فرد می تواند در طول حیات خود ، حتی کل املاک خود را به دیگران انتقال داده و ببخشد ؛ اما زمانی که صحبت از وصیت کردن می شود ، تنها تا میزان یک سوم آن ، الزام آور است و اگر فردی، بیشتر از یک سوم از املاک خود را به فرزندان وصیت نموده باشد ، سایر ورثه ، می توانند این مقدار مازاد را تنفیذ نموده و به آن عمل نمایند ، یا اینکه آن را قبول نکنند . لذا در انتقال ملک به فرزندان از طریق وصیت ، باید به وصیت مازاد بر ثلث ، توجه داشت .
انتقال ملک به فرزندان در قالب هبه
یکی دیگر از عقودی که در قانون مدنی ، برای انتقال ملک به دیگران ، پیش بینی شده است ، هبه کردن آن می باشد . عقد هبه، در اصطلاح عامیانه ، همان هدیه کردن است و از آن جهت که ( بر خلاف عقد بیع ) ، معمولا بدون دریافت عوض یا بهای ملک می باشد ، برای انتقال ملک به فرزندان که به لحاظ عاطفی به پدر و مادر وابسته هستند ، مورد استفاده قرار می گیرد . البته ، گاهی هبه هم می تواند به شکل معوض باشد .
نکته مهمی که در مورد عقد هبه وجود دارد ، آن است که انتقال یافتن ملک به فرزندان در عقد هبه ، تنها زمانی حالتی رسمی و قانونی می یابد که ملک ، به تصرف فرزند یا هبه گیرنده در آمده باشد . علاوه بر این ، عقد هبه ، عقدی جایز است که بر اساس آن ، هبه دهنده ، می تواند هر زمان بخواهد ، هبه خود را پس بگیرد ؛ اما طبق قانون ، در صورتی که هبه گیرنده ، فرزند هبه دهنده باشد ، رجوع از عقد هبه ، امکان پذیر نخواهد بود .