الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای
در مواردی پیش می آید که شخصی ملکی را خریداری نموده و در قرارداد (قولنامه) توافق نموده شده است که در تاریخ معینی فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و سند ملک را به نام خریدار تنظیم نماید ولیکن فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حضور پیدا نمی کند و این عدم حضور معمولاً به دلیل اختلاف حساب، افزایش قیمت ملک پس از قرارداد و قولنامه و… می باشد که در این صورت خریدار برای این که بتواند از مزایای قانونی تنظیم سند به نام خود استفاده کند ناچار است با مراجعه به دادگاه و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای تنظیم کند و با مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای به خواسته خود برسد
الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای یکی از مفاهیم و ابزارهای مهم قانونی برای خریدار محسوب می شود که به واسطه آن می تواند نسبت به صدور سند رسمی ملک بر اساس قولنامه – یا بهتر بگوییم بر اساس مبایعه نامه – اقدام کند. نکته مهمی که مسئله الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای را مهمتر می کند این است که سند رسمی ملک نشان دهنده مالکیت فرد است. در کلام ساده تر مبایعه نامه یا قولنامه از نظر قانونی نمی تواند به صورت رسمی نشان دهنده مالکیت ملک باشد. از این رو لازم است خریدار با انتقال سند رسمی، مالکیت خود را رسمیت ببخشد.
مبایعه نامه در واقع قرارداد لازمی است که بر اساس آن می توان نسبت به خرید و فروش اموال منقول یا غیر منقول اقدام کرد. به نوعی در این قرارداد خریدار، فروشنده، مال و ثمن مربوط به آن مشخص می شود. آن چیزی که امروز بسیاری از افراد تحت عنوان قولنامه در خرید وفروش اموال می شناسند، در واقع همان مبایعه نامه است. بنابراین عنوان صحیح الزام به تنظیم سند یک ملک قولنامه ای را می توان الزام به تنظیم سند یک ملک مبایعه نامه دار دانست. مبایعه نامه نشان دهنده انجام معامله میان طرفین است اما همچنان به عنوان یک سند رسمی نمی تواند مالکیت فرد را اثبات کند.
از طرف دیگر اسناد در قانون ایران به دو دسته رسمی و ساده تقسیم می شود. اسناد رسمی توسط نماینده رسمی قانون تدوین و ثبت می شود. از این رو از اعتبار قانونی و دولتی بسیار بالایی برخوردار است.همچنین اسناد غیر رسمی یا ساده نیز دارای اعتبار قانونی هستند. اما مسئله ای که وجود دارد این است که اعتبار و قدرت اسناد رسمی چند برابر اسناد غیر رسمی است. همچنین در مسیرهای غیر قضایی عمدتا از اسناد رسمی استفاده می شود.
بر اساس قانون ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است، اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. اصولاً و معمولاً دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای از سوی خریدار و در فرض استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال ملک قولنامه ای طرح میشود. با توجه به اینکه خواهان باید در دعوای مطروحه ذینفع باشد لذا باید بتواند اثبات نماید که حق دارد دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را طرح نماید یا خیر؛ به عنوان مثال دارا بودن شرایط ذیل از ملزمات الزام به تنطیم سند ملک است؛
۱- ملک موضوع خواسته را مستقیماً یا مع الواسطه از مالک رسمی ملک یا قائم مقام قانونی وی خریداری نموده است.
۲- در زمان طرح دعوا ملک کماکان در مالکیت وی قرار دارد.
۳- مالک از تنظیم سند رسمی انتقال خودداری می ورزد.
۴- تعهداتش را از جمله پرداخت ثمن در موعد مقرر برای تنظیم سند انجام داده است.
اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس قانون مدنی ایران همین که طرفین بر بیع ملک توافق کنند عقد بیع منعقد می شود. دادخواست تایید و اثبات وقوع بیع زمانی تقدیم می شود که ملک خریداری شود و مبایعهنامهای مکتوبی در بین نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستنداتی مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه، وقوع بیع را اثبات کند. دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع اگر ادله و مستندات را کافی دانست حکم به تایید وقوع بیع صادر می کند.
برخی از محاکم این استدلال که دعوای تایید بیع مربوط به مال غیرمنقول و جزو امور غیر ترافعی است، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میپذیرند.حتی اگر قائل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بیع و الزام بصورت تنظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست، بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود زیرا رای اثبات وقوع بیع صرفاً جنبه اعلامی دارد و به صرف این حکم نمیتوان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد. ضمن اینکه اثبات وقوع بیع در مورد املاک معمولاً وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی مثل مبایعه نامه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست، اما دعوای اثبات مالکیت چه بسا به استناد مبایعه نامه، طرح شود
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
• مبایعه نامه: مطابق ماده ۳۳۸ قانون مدنی: بیع عبارت است تملیک عین به عوض معلوم. به همان خرید و فروش در علم حقوق عقد بیع می گویند.با توجه به این تعریف هر سندی که نشان دهنده عقد بیع(فروش) باشد مبایعه نامه نام دارد. سندی که خریدار، فروشنده ، مورد معامله (مثلا یکدستگاه آپارتمان) و ثمن معامله(پول) در آن درج شده باشد.
• قولنامه: سندی است حاکی از تعهد به بیع (فروش) به طور مثال پدری تعهد می کند که بعد از ازدواج پسرش آپارتمانش را به او منتقل کند چنین سندی قولنامه یا تعهد به فروش است.
با توجه به تعاریف گفته شده آنچه در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می شود مبایعه نامه است ولی به طورعامیانه در عرف بین عموم مردم قولنامه گفته می شود. بنابراین در این مقاله به جای مبایعه نامه ازکلمه عرفی قولنامه استفاده شده است .
• دعاوی الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای در خصوص کلیه اموال و املاک غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت مطرح می گردد.
• دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در واقع دارای ماهیت مالی است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است
اگر مالک رسمی، ملک را به شخص اول فروخته باشد و این خرید و فروش تا دست هفتم ادامه پیدا کند
شخص هفتم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید مالک رسمی و همه ایادی را به صورت زنجیر وار طرف دعوا قرار بدهد حتی اگر محل اقامتگاه آنها شهرهای مختلف باشد.
چرا طرح این دعوا ضروری است؟
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط شخصی را به عنوان مالک رسمی ملک شناسایی می کند که ملک مطابق قانون در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و طبق ماده ۴۸ همان قانون در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت دادگستری مقتضی بداند ثبت اسناد مربوط به اموال غیر منقول اجباری است.
پس شخصی که با سند عادی یا با مبایعه نامه اقدام به خرید ملک از مالک رسمی می کند
در هیچ کجا به عنوان مالک ملک شناخته نمی شود
مگر اینکه بر اساس دلایل و اسنادی که در دست دارد اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای علیه فروشنده کند.