اجاره بهای عقب افتاده ملک مسکونی
?در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره‌بهای ماهیانه مشخص می‌شود، مستاجر متعهد می‌شود در ابتدا یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک پرداخت کند.
?چنانچه مستاجر به تعهد پرداخت عمل ننماید، مالک می‌تواند با اخذ وکیل و با تقدیم دادخواست به مرجع قضایی اجاره‌بهای خود را مطالبه کند. غالبا در قرارداد اجاره در صورت پرداخت نشدن اجاره‌بها توسط مستاجر، حق فسخ اجاره نامه پیش‌بینی شده است که مالک یا وکیلش می‌تواند برای فسخ اجاره و تخلیه ملک به مرجع قضایی مراجعه نمایند.
اجاره بهای عقب افتاده ملک مسکونی (ویژگی های دعوای مطالبه اجور معوقه و دادگاه صالح)
مستأجر مکلف است اجاره بها ملک مورد اجاره را در موعدی که بین طرفین مقرر شده است بپردازد. این اجاره بها ممکن است در قرارداد معین شده و در اجاره نامه قید گردیده باشد و ممکن است اجاره نامه ای در بین نباشد، در این صورت میزان مال الاجاره همان است که بین مالک و مستأجر مقرر شده و یا عملا رد و بدل می شود.
اصولاً باید موجر و مستأجر در تعیین میزان اجاره بها آزادی داشته و به هر مقدار که مایل باشند توافق نمایند، در این صورت مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بها به همان میزان، در مدت قرارداد خواهد بود.
روش های پرداخت اجاره بها بستگی به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد دارد. مستاجر باید اجاره بها را فقط به شخص مالک پرداخت کند و پرداخت اجاره بها به هر شخصی غیر از مالک، وجاهت قانونی ندارد.
در صورت عدم پرداخت اجاره بها و به تعویق افتادن آن مؤجر می تواند طی دادخواست مستأجر را ملزم به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده نماید.
خواهان دعوی مطالبه اجور معوقه موجر و خوانده مستاجر می باشد. دادخواست خواهان تحت عنوان الزام مستاجر به پرداخت اجور معوقه می باشد. البته موجر می تواند همزمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، هزینه های انشعابات آب، برق، گاز و.. و سایر هزینه هایی که بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداری کرده است را مطالبه نماید.
پس از بررسی دادگاه و صدور رای و انجام مراحل اجرایی، اجور معوقه قابلیت وصول خواهد بود. البته موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست اجور معوقه، با ارسال اظهارنامه مطالبات خود را به مستاجر اعلام نماید.
در مواردی که رأی غیابی باشد، قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد، می تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می شود، به آن اعتراض کند.
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می توان او را جلب کرد. البته اگر مستاجر ودیعه نزد موجر داشته باشد، مبلغ مذکور از ودیعه کسر می گردد.
لازم به ذکر است در صورت عدم پرداخت اجاره بها طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون مدنی روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ موجر می تواند قرارداد را فسخ و حکم تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.
عدم استفاده مستاجر از ملک مانع از دریافت مال الاجاره و اجور معوقه نمی گردد اما در صورت تلف شدن یا غیر قابل استفاده بودن ملک، مستاجر از پرداخت اجاره بها برای مدت باقی مانده مدت اجاره، بری خواهد بود.
در خصوص مرجع صالح دعوی مطالبه اجور معوقه باید گفت اگر جمع اجاره بها پرداخت نشده کمتر از بیست میلیون تومان باشد موضوع در صلاحیت شواری حل اختلاف و اگر بیش از آن مبلغ باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد. دادگاه صالح برای طرح دعوی مذکور دادگاهی است که مستأجر در حوزه ی آن اقامت دارد یا قرار داد در آنجا منعقد گردیده است .
نکته قابل توجه این است که اگر پس از پایان مدت اجاره مستاجر همچنان متصرف ملک باشد، موجر می تواند تقاضای اجرت المثل ایام تصرف نماید.
اجاره بهای عقب افتاده ملک مسکونی (مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست و طرح دعوی مطالبه اجور معوقه)
- کپی برابر اصل مدارک شناسایی
- کپی برابر اصل اجاره نامه
- کپی برابر اصل اسناد مالکیت
هزینه دادرسی دعاوی اجور معوقه براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می شود، طبق تعرفه،به دادگستری توسط موجر پرداخت می شود که پس از صدور حکم موجر می تواند این هزینه را از مستاجر دریافت نماید.